Grondbeleid

De gemeente Zaanstad voert vanaf 2005 een sturend grondbeleid, waarbij zowel actief-, faciliterend als combinaties mogelijk zijn. De voorkeur ligt bij het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen door externe partijen. Indien externe partijen geen of onvoldoende initiatieven ondernemen kan de gemeente ook besluiten een actieve rol in te nemen om de gemeentelijke doelstellingen op ruimtelijk gebied te realiseren. Hiermee komt de gemeente tot een sterk initiërende en regisserende rol met waar mogelijk meer marktwerking.
Bij actief grondbeleid (her)ontwikkelt de gemeente zelf de locaties om de ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De gemeente heeft de gronden in bezit, koopt de gronden of koopt gevestigde erfpachtrechten terug. Vervolgens worden voor eigen rekening en risico de gronden bouwrijp gemaakt en verkocht aan derden. De gemeente legt de publieke voorzieningen aan en kan in beginsel alle productiekosten doorberekenen in de gronduitgifteprijzen.
Bij faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente geen gronden. De gemeente probeert haar doelen te bereiken door het geven van heldere kaders via het omgevingsplan en in overleg met grondeigenaren door middel van anterieure overeenkomsten. De private eigenaar van grond en/of vastgoed, zorgt voor de ruimtelijke ontwikkeling/transformatie van het gebied.

• De gemeente Zaanstad hanteert de volgende beleidsuitgangspunten:
• De gemeente behoudt haar strategische grondposities en waar mogelijk worden strategische grondposities verworven dan wel versterkt.
• Grondexploitaties dragen bij aan de opbouw van een financiële buffer binnen Grondzaken voor de opvang van risico's, onvoorziene kosten en mogelijkheden tot verevening.
• Nieuwe grondexploitaties zijn minimaal kostendekkend.
• Gronden worden uitgegeven op basis van waardering in relatie tot de functionele bestemming.
• Onrendabele exploitaties van maatschappelijke voorzieningen worden niet gesuppleerd via gereduceerde grondprijzen.
• Op gronden die tegen gereduceerde prijs worden/zijn uitgegeven, is bij doorverkoop en/of gebruiksverandering het profijtbeginsel van toepassing, waardoor een eventuele waardestijging aan de gemeente toekomt
• Door concurrentie tussen marktpartijen, via tenders, te bevorderen streeft de gemeente naar een optimalisatie van grondopbrengsten.

Grondbeleid vergt maatwerk

Van belang is flexibel te zijn in de aanpak naar aanleiding van doelen en omstandigheden. Er is sprake van verschillende soorten locaties met ieder hun eigen doelstellingen ten aanzien van die locaties. Daarnaast zijn de grondposities van gemeente en marktpartijen ook sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. Helder is dat de gemeente, indien zij een grondpositie heeft, een sterkere positie in het ontwikkelingsproces heeft dan in die gevallen waarin zij geen grondpositie heeft.

Grondprijsbeleid

De gemeente Zaanstad hanteert bij de uitgifte van commerciële gronden een marktconform grondprijsbeleid, waarbij de methodiek van de residuele grondwaardeberekening of de comparatieve methodiek wordt toegepast. Uit oogpunt van de eigen financiële (onderhandelings)positie worden commerciële grondprijzen niet gepubliceerd.
De residuele grondwaarde wordt berekend door de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (verkoopwaarde). Het restant (residu) is de grondprijs. Bij de comparatieve berekeningswaarde wordt de prijs vastgesteld op basis van vergelijking met gerealiseerde prijzen voor soortgelijke gronden.
Bij niet-commerciële gronden , stroken grond (snippergroen), buitensportaccomodaties en bij grond ten behoeve van de bouw van woningen via het model van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) gelden andere berekeningswijzen. De uitgangspunten voor de berekening van deze grondprijzen worden door het college vastgesteld en gepubliceerd in de Grondprijzenbrief.

Gronduitgifte

De gemeente Zaanstad kiest niet voor een bepaalde systematiek van gronduitgifte, maar weegt per geval af welke systematiek van gronduitgifte en/of selectie wordt toegepast. Op deze manier kan per geval maatwerk worden geleverd met als doel een opbrengstoptimalisatie en een kwalitatief hoogwaardig product. Het kiezen van een bepaalde wijze van uitgifte is daarbij afhankelijk van de locatie en het doel.
Ten aanzien van de wijze van gronduitgifte door middel van verkoop zijn diverse methoden te onderscheiden. Dit kan bijvoorbeeld via een marktinitiatief of via competitie (selectie of aanbesteding). Hierbij worden de regels van staatssteun en aanbesteding in aanmerking genomen.

Erfpacht

In de gemeente Zaanstad heeft de afnemer van gemeentelijke grond bij gronduitgifte de keuze uit verwerving in vol eigendom of met recht van erfpacht.
De gemeente Zaanstad, ook via het model van de Betaalbare Koopwoningen Zaanstad zet het instrument erfpacht gericht in om de financiële haalbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen te verbeteren en/of de woningbouw dan wel bedrijfsvestigingen te stimuleren, alsmede funderingsherstel en verduurzaming van de bestaande voorraad te bevorderen.

Erfpacht omzetten naar vol eigendom

In de gemeente Zaanstad kunnen erfpachters het recht van erfpacht omzetten naar vol eigendom. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding (koopsom) aan de gemeente. Ook hier hanteert de gemeente een marktconformiteit voor de berekening van de koopsom. De methodiek hiervoor is vastgelegd in de uitvoeringsregels omzettingen van het recht van erfpacht naar vol eigendom van terreinen die door de gemeente Zaanstad voor woondoeleinden in erfpacht zijn uitgegeven. De parameters voor het berekenen van de koopsom worden jaarlijks vastgesteld.

Kostenverhaal

De gemeente Zaanstad kiest bij voorkeur voor kostenverhaal via het privaatrechtelijk spoor (sluiten van anterieure overeenkomsten). De gemeente is verplicht de kosten van de grondexploitatie volledig te verhalen op particuliere grondeigenaren. Dit geldt ook onder de omgevingswet die per 1 januari 2024 in werking is getreden. Het kostenverhaal kent twee sporen: een privaatrechtelijk spoor van overeenkomsten en een publiekrechtelijk spoor. Volgens de wetgever heeft het de voorkeur dat de kosten contractueel worden verhaald, langs de privaatrechtelijke weg. Het kostenverhaal langs de publiekrechtelijke weg fungeert als 'stok achter de deur'.

• Privaatrechtelijk spoor: overeenkomsten
  De wet maakt onderscheid in "anterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die worden gesloten voorafgaand aan de wijziging van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit dat de ontwikkeling mogelijk maakt, en "posterieure overeenkomsten", dit zijn overeenkomsten die worden gesloten nadat er al kostenverhaalregels zijn opgenomen in een omgevingsplan, omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit of projectbesluit. De gemeente Zaanstad heeft de voorkeur om het kostenverhaal overeen te komen en te verzekeren door middel van een anterieure overeenkomst over de grondexploitatie. In een dergelijke overeenkomst wordt, naast allerlei inhoudelijke afspraken, een afspraak gemaakt over een bijdrage van de grondeigenaar in de gemeentelijke (plan)kosten van de grondexploitatie.
• Publiekrechtelijk spoor: integrale gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling
  Als het kostenverhaal niet wordt geregeld via het privaatrechtelijke spoor (in een overeenkomst), moet het kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor worden geregeld. In de omgevingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen publiekrechtelijk kostenverhaal met tijdvak en publiekrechtelijk kostenverhaal zonder tijdvak. De eerste variant ziet op integrale gebiedsontwikkelingen met een concreet eindbeeld. De tweede variant is gericht op organische gebiedsontwikkeling zonder concreet eindbeeld en vindt alleen een regeling in een omgevingsplan. In deze variant hoeft in het omgevingsplan alleen het maximale kostenverhaal voor het gebied (kostenplafond) te worden vermeld en de maximale kostenverhaalbijdrage per activiteit.
  Toepassing van de regeling voor publiekrechtelijk kostenverhaal moet uiteindelijk leiden tot betaling en afrekening van de verschuldigde kostenverhaalsbijdrage. Deze wordt berekend bij kostenverhaalsbeschikking, op basis van de regels in het omgevingsplan. Hiervan kan niet worden afgeweken. De vaststelling van de geldschuld gebeurt ambtshalve of op verzoek. Van de initiatiefnemer wordt verwacht dat hij uit eigen beweging betaalt. Er geldt immers een bouwverbod als niet bij aanvang van de bouwactiviteit is betaald.