Grondbeleid

Een grondexploitatie is een middel om de meerjarige kosten en opbrengsten die gepaard gaan met de ruimtelijke ontwikkeling projecten te beheersen. De grondexploitaties van de gemeente zijn de plannen die vallen onder actief grondbeleid.
Voor een uitgebreide beschrijving en toelichting van de lopende grondexploitatie projecten wordt terug verwezen naar het Meerjaren Perspectief Grondzaken (MPG) 24.1. Voor deze begroting zijn de ramingen (financiën) geactualiseerd.  In deze paragraaf zijn de recente MPG 24.2 cijfers gehanteerd.

In de tabel hieronder staat onder andere voor de grondexploitaties een samenvatting van het totale saldo. Het saldo ofwel de verwachte eindwaarde van de grondexploitaties is de som van het tot aan begin 2024 gerealiseerde saldo van kosten en opbrengsten en het nog te realiseren deel in de jaren die volgen. Dit laatste deel betreft een raming van de nog te verwachten baten en lasten. Uiteraard is er onzekerheid of de geraamde eindwaarde ook daadwerkelijk zal worden behaald.
Opbrengsten zijn in de tabel met een negatief bedrag aangegeven. Een negatieve eindwaarde geeft een batig saldo aan.

In de tabel hieronder zijn de negen actieve grondexploitaties van de gemeente Zaanstad opgesomd. De kolom met het eindjaar in de tabel geeft aan tot wanneer een project volgens de geactualiseerde raming loopt.

De eindwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de ramingen van alle acht grondexploitaties samen. Volgens de bovenstaande tabel is dit een batig saldo van € 5,1 mln. Op dit moment is het niet de verwachting dat alle (onderliggende) grondexploitaties een batig eindsaldo hebben. In de bovenstaande tabel is de beginstand 2024 van hiervoor getroffen voorziening van totaal € 12 mln. genoemd. Deze € 12 mln. is trouwens voor zowel de grondexploitaties alsook het faciliterende grondbeleid. Op basis van de huidige ramingen is het de verwachting dat deze voorziening verder zal worden opgehoogd met circa € 1,5 mln. Dit bedrag is trouwens opgenomen in de tabel verder hieronder als kostenpost voor de algemene reserve grondzaken. De voorziening is voor het grootste deel voor Inverdan. De kosten van dit langlopende herontwikkelingsproject in het centrum zijn hoger dan de bijbehorende opbrengsten.
Het is mogelijk om een toekomstig eind saldo terug te rekenen naar 1-1-2025 met de contante waarde berekening. Deze berekening maakt gebruik van een percentage. Met het op 2% gestelde percentage komt de berekening uit op een (batige) contante waarde van € 4,9 mln.
De regel “te starten grondexploitaties” is een wijziging ten opzichte van de vorige begroting. Voorheen werd dit “strategische voorraad gronden” genoemd. Naast grondposities van de gemeente van eind 2023 zitten echter ook voorbereidingskosten van enkele te ontwikkelen locaties in het bedrag. Aankopen van grondposities waarvoor nog geen formele grondexploitatie begroting is vastgesteld vallen ook onder de kosten categorie van deze regel. Daarom is de noemer aangepast naar “te starten grondexploitaties”. Voor deze regels staat de eindwaarde op nul. Dit komt omdat er nog geen formele begroting is vastgesteld met daarin geraamde inkomsten. Omdat de gemeente ervanuit gaat dat de gemaakte en nog te maken aankoop en voorbereiding kosten van deze grondposities zullen worden terugverdiend, is in deze regel het bedrag van de nog te ontvangen baten zo gesteld dat de eindwaarde op nul uitkomt.
Plannen waarbij de grond niet van de gemeente zelf is, vallen in de boekhouding onder de noemer faciliterend grondbeleid. Voor het verhaal van de kosten maakt de gemeente gebruik van anterieure (exploitatie) overeenkomsten. Volgens de financiële tabel hierboven wordt een totaal nadelig eindsaldo van deze plannen verwacht van € 1,4 mln. Dit komt vooral omdat voor enkele plannen de gemeente zelf ook zorgt voor aanleg van openbare ruimte. De gemeente werd ook hier geconfronteerd met de effecten van de hoge inflatie. Deze kan niet altijd verhaald worden op de private ontwikkelaar en komt hiermee dan voor rekening van de gemeente. De onderstaande tabel laat de huidige actieve plannen zien waarvoor een anterieure (exploitatie) overeenkomst is gesloten en die ook voor 2025 deel uitmaken van de geactualiseerde (MPG) 24.2 raming. Sinds MPG 24.1 worden voor de delen faciliterend grondbeleid binnen het Inverdan gebied onder de anterieure overeenkomsten opgesomd. Daarom bevat de onderstaande tabel ook deze delen.

De ontwikkeling van de Algemene Reserve Grondzaken

De Algemene Reserve Grondzaken (ARG) doet dienst als een buffer tussen de jaarlijkse algemene middelen van de gemeente en de grondexploitaties. De ARG dient tevens als een vereveningsreserve, omdat opbrengsten van rendabele plannen worden gebruikt om onrendabele plannen te dekken.
De belangrijkste resultaten uit de actualisatie van de grondexploitaties staan in onderstaande tabel. Voor de resultaten van plannen gaat het in de tabel zowel om ruimtelijke plannen zijnde grondexploitaties van de gemeente alsmede om plannen op basis van een anterieure overeenkomst.
Winsten kunnen pas worden ingeboekt als er voldoende zekerheid is voor winst nemen, hierbij wordt het percentage van gereedheid (‘percentage of completion’ methode) gevolgd. Bij het eerder winst nemen dan op het moment van afsluiten van grondexploitaties wordt ook gekeken naar de risico’s van de grondexploitatie.

Ontwikkeling van de ARG

(bedragen x € 1.000)

Het beschikbare weerstandsvermogen tegenover de risico’s uit ontwikkelactiviteiten wordt gevormd door de Algemene Reserve Grondzaken (ARG).  De ARG heeft een bufferfunctie tussen de financiële schommelingen die eigen zijn aan ruimtelijke ontwikkeling en de gemeentelijke exploitatie. Die bufferfunctie van de ARG brengt rust in de begroting. Dit omdat alleen tot aanvulling vanuit de algemene middelen naar de ARG wordt overgegaan als de ARG onder de benedengrens (75%) van het benodigde weerstandsvermogen zou uitkomen. En alleen als de bovengrens (125%) wordt overschreden, vindt afdracht aan de algemene middelen plaats.
De benodigde weerstandscapaciteit voor het dekken van alle risico’s uit ontwikkelactiviteiten is berekend op circa € 7,3 mln. De bovengrens voor de ARG komt daarmee uit op € 9,15 mln.
Zoals de tabel laat zien, was de beginstand 2024 voor de omvang van de ARG € 6,7 miljoen. Voor 2024 is per saldo een toevoeging aan de ARG begroot van € 3,0 mln. en een onttrekking van € 1,5 mln. Naar verwachting schommelt de hoogte van de ARG de komende vier jaren rond de € 8 mln. Op basis van de huidige ramingen hoeft daarom voor de komende vier jaren geen verdere aanvulling aan de ARG gedaan te worden. De cijfers laten ook zien dat er vanuit de ARG geen afdracht aan de algemene reserve (AR) zal worden gedaan.
Elk halfjaar worden de ramingen van de grondexploitaties en de risico inventarisatie voor bepaling van het weerstandsvermogen zoals gebruikelijk geactualiseerd. De hoogte van de mogelijke bijstortingen of afdrachten zullen jaarlijks bij de toekomstige jaarrekeningen bepaald worden op basis van de MPG cijfers van dat moment.